• Главная
  • Скупают ли олигархи участки и вывозят ли чернозём за границу: что происходит на Криворожье после запуска рынка земли
11:30, 13 августа

Скупают ли олигархи участки и вывозят ли чернозём за границу: что происходит на Криворожье после запуска рынка земли

Скупают ли олигархи участки и вывозят ли чернозём за границу: что происходит на Криворожье после запуска рынка земли

В Украине с 1 июля открылся рынок  земли. Означает ли это, что теперь украинской землёй смогут владеть несколько человек, скупившие её  за бесценок, или  вывезут чернозём за границу,  продадут парки и скверы? Насколько защищены мелкие фермеры от агрохолдингов?  И что делать если вы захотели приобрести землю?

Ответы на эти и другие вопросы, касающиеся запуска рынка земли, корреспондент 0564.ua искал в беседе с юристом Натальей Найдёновой.

- Как только вступил в силу закон о рынке земли, в сети Интернет появился мем:  Джефф  Безос, Марк Цукерберг и Билл Гейтс идут «скупать» украинскую землю, а по дороге к ним присоединяется Сорос )) Действительно ли  вступившее в силу законодательство о рынке земли позволяет  «сильным мира сего»  моментально скупить украинскую землю?

- Согласно законодательства юридические лица смогут покупать землю только с 2024 года. До 2024 года землю могут купить только физические лица, но с ограничениями – один человек сможет приобрести   только  до 100 га. Поэтому думаю, что что не так быстро смогут выкупить землю все желающие, в том числе состоятельные люди (олигархи).

Что касается фермерских хозяйств, других агропредприятий, то они готовились к открытию рынка земли.  С 2013 года заработали новые реестры прав на недвижимость,  и все агропредприятия упорядочили свои права на пользование землей: пересмотрели существующие договора аренды земли, продлили их и зарегистрировали в указанном реестре.  Поскольку договора аренды заключены на длительные периоды, то даже в случае продажи собственником земли своего участка, арендатором останется  то же фермерское хозяйство, либо другое агропредприятие, с которым собственник ранее заключил договор аренды.

Распродажа земли может начаться в перспективе,  если фермеры захотят продать свои земли.  Но я не знаю, когда именно это может случиться.  По моему мнению, массовая распродажа может начаться тогда, когда агропредприятия воспользуются своим первоочередным правом на покупку земли, станут собственниками, а в дальнейшем захотят ее продать уже другим лицам.

- Т.е.,  если у фермера прошла посевная, а собственник земли продал ее…

- … Арендатор остаётся тот же. Также в законе предусмотрено предопределение первоочередности продажи. Если земля в аренде, первым ее купить имеет право арендатор. При этом нотариус должен написать письмо арендатору, чтобы он воспользовался своим первоочередным правом.  Учитывая, что юридическое лицо не может купить землю до 2024 года, в то же время  это юридическое лицо может воспользоваться своим первоочередным правом, передать такое право определённому физическому лицу, заключить с ним договор, зарегистрировать его в Реестре прав и сообщить об этом собственнику .  В случае согласия сторон,  в том числе по сумме купли-продажи,  нотариус сможет провести сделку.

 Если же арендатор не может купить землю за сумму, которую хочет собственник, он отказывается от покупки. В таком случае землю покупает кто-то другой, но арендатор остаётся прежний. И если арендатор не нарушает условий договора аренды, расторгнуть договор будет проблематично.  Договор может быть расторгнут  по взаимному согласию сторон или в судебном порядке. При этом  суд примет во внимание ряд обстоятельств - выплачивается ли арендная плата,  используется ли земля по назначению. Таким образом, заключив долгосрочные договоры аренды,  агропредприятия  «подстраховались».

Добавлю, что на местах все друг друга знают. Логично предположить, что  люди, в первую очередь, будут обращаться к тем, кто ведёт сельскохозяйственную деятельность  по соседству. Т.е. если земля в ближайшее время и будет продаваться, то это будет осуществляться  в границах территориальности.

Скупают ли олигархи участки и вывозят ли чернозём за границу: что происходит на Криворожье после запуска рынка земли, фото-1

- Случается, что кто-то арендует небольшой  участок, расположенный внутри чужого поля (другого арендуемого участка – ред.). Нередко в таких случаях возникали конфликты, особенно, когда для уборки урожая уборочная техника доставлялась по соседскому полю. Может ли ситуация с  подобным месторасположением земельных участков  (один внутри другого) спровоцировать конфликты в процессе продажи земли?

- Для таких случаев ещё в 2018 году в законодательство внесены изменения. Тот, кто арендует  70%  поля-массива получил право на первоочерёдность обмена земельного участка. Т.е. по закону арендатор, имеющий больший  процент аренды паёв на определённом поле,  может обменяться участком на краю с тем, кто арендует участок внутри поля. Таким образом, проблема пользования землей несколькими владельцами или арендаторами в одном и том же массиве исчезает.

- В Украине достаточно популярной является схема минимизации доходов, когда предприниматели оформляют статус ФЛП (физическое лицо  - предприниматель) на своих наемных работников. Что мешает тому же фермеру оформить ФЛП на крестьян, чтобы на них записать землю?

- Когда нотариус будет оформлять сделку «купли-продажи»,  он будет проверять покупателя. Я уже говорила, что до 2024 года покупателем может быть только физлицо, которым ФЛП не является. 

На практике нотариус будет проверять  физлицо на наличие в собственности  земли - до 100 га.  Мне приходилось обсуждать это с нотариусами, которые будут заниматься  оформлением сделок купли-продажи земли. Законодатель проверку покупателей сельскохозяйственной земли полностью возложил на нотариусов.  Если покупатель в браке, то жену/мужа  также будут  проверять на наличие земли.  И если  у членов семьи покупателя уже есть в собственности земля , то и эта земля  также будет учитываться. Т. е. получить в собственность больше 100 га на семью не удастся.

Подчеркну, что Законом на нотариусов возлагается огромная ответственность.  Если нотариус, оформив  «куплю-продажу», в чём-то ошибся, то  земля у покупателя в судебном порядке конфискуется в пользу государства, и деньги не возвращаются.

Нотариус обязан проверить, откуда у покупателя деньги на покупку земли, поэтому будут изучаться документы, подтверждающие доходы покупателя. В то же время законодательство не определяет, за какой период нотариусу  нужно учитывать доходы покупателя: за 5 лет, 10, или 3 года. Мне известно, что некоторые киевские нотариусы, к примеру,  для определения финансовой обеспеченности покупателя просят необходимые справки за 3 года. И речь ведётся не о юрлицах (предприятиях, компаниях…), а о гражданах Украины.

Вся процедура проверки может растянуться на 3 месяца: от момента подачи заявления собственника земли о желании продать пай до момента «купли-продажи».

Изучив законодательство и пообщавшись с нотариусами, можно сделать вывод, что массовой распродажи земли на данный момент не ожидается, поскольку сейчас это практически трудно будет осуществить.

Полагаю, нотариусы не будут спешить заверять такие сделки, пока не изучат всё более досконально, не обменяются опытом, потому что быть первопроходцем, взяв на себя огромную ответственность, решится не каждый. Кроме этого, у нотариусов сейчас  нет недостатка в сделках, поэтому работать с сельхозземлёй они будут очень осторожно.

Скупают ли олигархи участки и вывозят ли чернозём за границу: что происходит на Криворожье после запуска рынка земли, фото-2

- Вступивший в силу Закон регулирует вопросы рынка земли сельхозназначения. Какие земельные участки попадают под такое определение?

- Действительно, в законе содержится определение «продажа земель сельхозназначения». Ожидалось, что это будут «паи», но у некоторых граждан еще есть по 2 га, которые выделяют, например, участникам АТО/ООС для ведения личного сельского хозяйства.   Под закон попали и эти земли. Также под определённый законодательством порядок проверки попали  дачные участки, земля под огородами.  Т.е. теперь из-за вступившего в силу закона люди в сёлах не могут продать землю, на которой находятся их огороды возле домов, в такой же ситуации сегодня и владельцы дач.

Недовольны законодательными новшествами и агропредприятия. Ведь, в основном, сделка ложится на плечи покупателя, а расходы немалые. В частности, нотариусы планируют повысить стоимость своих услуг , как минимум, в 2 раза. Если раньше услуги нотариуса по такой сделке обходились в 5000-6000 гривен (кроме паёв), то теперь минимальная стоимость услуг нотариуса  будет  10000-12000 гривен а то и больше.

- А что будет с ценами, изменится ли стоимость земли? Несколько лет назад принимался закон о ввозе автомобилей из-за границы. Многие эксперты утверждали, что цены на автомобильном рынке снизятся. Но вступления в силу закона не повлияло на автомобильный рынок, поскольку сам закон содержал определённые «предохранители».  Может так будет и с землей? Как повлияет закон о рынке земли на её стоимость?  И будет ли цена на землю при законных сделках  отличаться от цен на «чёрном рынке»?

- Согласно закону, пай должен продаваться по цене, которая не меньше денежной оценки земли. Денежная оценка земли уже проведена государственным кадастром, информация о ней есть в базах, и если вы введете данные земельного участка  в базе, узнаете  её стоимость. По нашему региону  - это, в среднем, 30250 гривен (около 1000 долларов) за 1 га. Увеличить денежную оценку земли может только государство, но я не думаю, что сейчас будет принято такое решение. При сделке нотариусы будут брать справку о стоимости участка из указанного Государственного кадастра.  Кроме этого Фонд государственной собственности открыл услугу по бесплатной выдаче онлайн справки об оценке недвижимости, в том числе и земли. Сравнив цены  в Фонде госсобственности и Госгеокадастре, мы увидим, что  в Фонде госсобственности  земельный участок оценивается на 500-600 гривен дороже (за 1 га). 

Скорее всего, нотариусы будут перестраховываться и брать  обе справки. Если же клиент не согласится со стоимостью, он сможет обратиться к эксперту, который пересчитает оценку, при этом она может снизиться не больше чем на 20%.   Важно понимать, что результатом пересчёта не может быть цена, которая ниже, чем определённая  законом  денежная оценка. То есть, по моему мнению, как покупали личную хозяйственную землю до 2 га по 1000$ за гектар, так и будут покупать, но, возможно, долларов на 200-300 дороже (за га).

- Т.е. для простого украинца, который хочет продать землю, ничего не поменяется? По той цене, что он мог продать землю без функционирования рынка земли, по той он её продаст и после вступления в силу закона о рынке земли?

- Совершенно верно.  И пока не разрешено покупать землю юрлицам, это не выгодно и самим гражданам. Думаю, что у лиц, которые обрабатывают на данный момент эти земли, нет желания, (а возможно и средств) покупать сейчас землю по 2000 – 3000 долларов на 1 га. Как уже говорилось, если арендатор не может выкупить землю, он может предложить сделать это кому-то другому. Порядок будет таким: после предложения о покупке земли фермер письменно подтверждает, что отказывается от покупки, а нотариус сообщает об этом владельцу земельного участка. Но кто, кроме фермера-арендатора,  купит землю за такую сумму?  Возможно, люди смогут найти покупателя, но это будет сложно.

- Если кто-то хочет продать свой пай, он сам должен найти покупателя?

-  Если есть желание продать пай, и есть зарегистрированный договор аренды с фермером, или с другим агропредприятием, то собственник пая обязан в первую очередь предложить свой пай фермеру (агропредприятию) - арендатору.  Владелец пая должен прийти к нотариусу, написать заявление о намерении продать землю, назвав сумму. Нотариус  зарегистрирует в реестре заявление, в выписке из ГЗК узнает, кто арендует землю и сообщит арендатору о намерении продажи пая.  На такую «переписку» уйдёт около 2 месяцев.

Повторюсь, на данный момент арендатор  не сможет купить пай, поскольку он является юрлицом, но он может передать право покупки тому, кому посчитает нужным.  Затем будет составлен договор на передачу первоочередного права покупки, который нотариус зарегистрирует в реестре прав.  

Этот процесс ускорится,  если владелец пая напрямую обратится к арендатору, и арендатор оперативно сообщит нотариусу о своём согласии, или несогласии, передать первоочередное право на покупку.

Как это будет происходить на практике, нотариусы пока не знают. Они будут нарабатывать навыки и изучать опыт своих коллег.  Предположительно, вся сделка у нотариуса  может обойтись в 15000-17000 гривен, ведь учитывается весь объем работы, в том числе затраты ресурсов на проверку реестров семьи покупателя.

Агропредприятия, с которыми я сотрудничаю, пока наблюдают и обдумывают весь этот процесс, они  немного шокированы такой «волокитой».

- Кроме продажи квартиры, её можно обменять.  А если у человека есть  пай в другой области, который  он хочет сам обрабатывать, но не может этого сделать из-за территориальной удалённости, возможно ли совершить обмен пая – поменять свой пай, скажем, в Черкасской области, на такой же пай на Днепропетровщине?

 - Паи не подлежат не только межрегиональному обмену - нельзя поменять пай на пай даже на территории одного и того  же сельского совета, если паи находятся на разных полях. Ведь по закону обмен возможен только внутри одного земельного массива, а земельный массив, проще говоря - поле, ограниченное лесополосой,  полевой дорогой. Закон не разрешает обмен  вне территории конкретного поля.

- Если у кого-то есть желание купить пай, с чего он должен начать?

- Чтобы купить пай, необходимо ехать на территорию сельского совета, где хотят приобрести участок, и общаться с собственниками земли. Если намерения по покупке серьёзны, предлагается цена, которая превышает региональную (как правило, в регионе есть определённая сумма для продажи земли, которая определена  договорённостью  арендаторов, чтобы не было конкуренции). Также следует учесть,  что вся земля - в аренде. А значит, миновать арендатора не удастся. Поэтому придётся пройти весь процесс «купли-продажи», с учётом «переписки» нотариуса. Вся процедура может занять до полугода.

- Во время обсуждения закона о рынке земли, упоминался успешный опыт Польши. Звучали и предостережения относительно негативного опыта запуска  рынка земли в некоторых странах ЕС, приводили пример Болгарии. По прогнозам, каким может быть опыт Украины?

- У нас фермеры уже давно готовились к открытию рынка земли. Они  «подстраховались» долгосрочными договорами аренды, минимум, на 10 лет.  Что выгоднее фермеру, который уже сейчас обрабатывает землю: заплатить 5000-7000$ за пай сразу, или платить по 10000 гривен в год? Конечно, выгоднее арендовать землю, ведь для её покупки фермерам нужны огромные деньги.  А обременять себя кредитами они не хотят.

- Государство же обещает льготные условия кредитования при покупке земли, малым фермерам - кредиты под госгарантии…

- Учитывая имеющийся предыдущий опыт государственного  кредитования, фермеры не хотят брать  кредиты, чтобы покупать землю. Они подстрахованы арендой, выполняют условия аренды, и на этом все.

Относительно приобретения земли: скажем, вы уговорили человека продать землю, купили участок не за 1000$ за гектар, а за 2000$, стали собственником участка, но в реестре аренда остается.  Таким образом, купив землю,  вы все равно обязаны иметь отношения с  фермером-арендатором, который будет платить по 10000 – 15000 гривен согласно договору.

Возможно с 2024 года, когда землю смогут покупать юрлица,  им будет выгодно брать кредиты, показывать доходы/расходы.  Вероятно, что тогда и платить за землю будут больше. По моему мнению, пока будет продолжаться скрытая продажа земли выплатой аренды наперёд.  Кому срочно нужны деньги, обратятся к фермеру, в кассовой книге укажут, что получили арендную плату,  напишут расписку, что  претензий,  в случае повышения арендной платы, не имеют, и арендатор будет продолжать использовать земельный участок.

-  Тему запуска рынка земли украинцы обсуждают и в соцсетях. Появилось много фейков. Можно прочитать, к примеру, что теперь продадут парки, заповедники, землю под многоквартирными домами…

- Земельный Кодекс определяет разные категории земли. Подчеркну, что мы ведём речь о продаже именно сельскохозяйственной земли. И подмораторные земли (на  продажу которых действовал мораторий  – ред.) – это были земли сельхозназначения.  А парки, как землю историко-культурного назначения, продавать нельзя. Земля под домами – это земля категории жилищной застройки, она может продаваться с 90-х годов. Если на земле стоит дом, то земля подвязывается под собственника дома: т.е если вы владелец дома, то вы автоматически - пользователь земельного участка, и его никто не может забрать.

- Часто можно услышать , что теперь вся земля уйдет украинским олигархам, что скупят украинские богачи.

- Ну если олигархи начнут ездить по регионам и давать миллионы за землю, то возможно (улыбается – ред.). Но и фермеры могут купить землю, просто они не спешат этого делать. Какой смысл покупать землю, если фермер остается арендатором?  У фермера есть время для того, чтобы за 10 лет аренды накопить капитал и выкупить  участок.  Хотя в будущем вполне возможно, что состоятельные люди будут скупать землю. Но если агрохолдинги начнут покупать землю дороже, то владельцы паёв от этого только выиграют. А, более мелкие землепользователи до 2024 года имеют время , чтобы поднакопить денег и купить участки.

- Значит, мелкие фермеры пока защищены?

- Думаю, пока защищены. Возможно,  им удастся за 5 лет перезаключить еще раз договоры аренды, увеличив арендную плату и выплатив собственникам паёв бонусы. Так делали в 2015 году: заключая долгосрочные договоры,  людям давали бонусные выплаты. Возможно, что так будет и в этот раз. Внесение изменений в законодательство – ещё один прогноз развития событий. Пока же мелкие фермеры защищены.

- Есть и такая точка зрения, что закон о продаже земли – это следствие коррупции власти.

- Я пока этого не вижу. Да, государству выгоднее открытие рынка земли, ведь при составлении договоров купли продажи будут платиться необходимые налоги, госпошлина, военный сбор и т.д., которые пойдут в бюджет. Государство выиграет? Да. А говорить о коррупционных рисках в этом процессе сегодня мне сложно.

- Некоторые украинцы переживают, чтобы наш чернозем в вагонах за границу не вывезли.

- Кто позволит забрать и вывезти чернозём? Да, собственник может поменять назначение сельскохозяйственной земли. Какое может быть другое целевое назначение? Если земля возле города, то возможен вариант, что кто-то выкупит 5 паёв (25 га) в поле, поменяет целевое назначение и построит на этом участке  многоквартирный дом (в случае если это будет предусмотрено градостроительной документацией).  Строить такие дома в полях, где-то далеко от города, смысла нет, как и вывозить куда-то чернозём. 

 Добавим, что с 1 июля и по состоянию на средину июля 2021 в Украине заключили 880 земельных сделок. Подал заявления для получения доступа в Государственный земельный кадастр 3721 нотариус.  Всего заявлений - 4146, 3580 согласовано, 95 еще рассматриваются, отказ получили 471.  Ажиотажа в вопросе купли-продажи земли в Кабмине  пока не видят. Об этом сообщили в Министерстве аграрной политики и продовольствия 16 июля.

Если вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить об этом редакции
#кривойРог #новости #0564ua #рынокЗемли #интервью #натальяНайдёнова
0,0
Оцените первым
Авторизируйтесь, чтобы оценить
Авторизируйтесь, чтобы оценить

Комментарии

Объявления
live comments feed...